الرسم العقاري على الممتلكات المبنية (2/3)

ينتج أساس فرض الضريبة من ناتج القيمة الإيجارية الجبائية لكل متر مربع للملكية المبنية، في المساحة الخاضعة للضريبة محددة حسب المناطق والمناطق الفرعية.

يحدد أساس فرض الضريبة  بعد تطبيق معدل تخفيض يساوي 2% سنويا، مراعاة لقدم الملكية ذات الاستعمال السكني.

غير أنه لا يمكن أن يتجاوز هذا التخفيض بالنسبة لهذه المباني، حدًّا أقصى قدره 25%. (المادة 254 من قانون الضرائب المباشرة والرسوم المماثلة)

المساحات الخاضعة للضريبة :

• الملكيات المبنية الفردية: تحدد مساحتها بالحواجز الخارجية لهذه الملكيات.تتشكل هذه المساحة من مجموع مختلف المساحات الأرضية الخارجة عن البناء.

• سكنات واقعة في بنايات جماعية: تتشكل المساحة الخاضعة للضريبة من المساحة المفيدة. ويدرج على الأخص ضمن المساحة المفيدة مساحة الحجرات والأروقة الداخلية والشرفات والأروقة الخارجية، ويضاف إلى ذلك، عند الاقتضاء، الحصة المتعلقة بالأجزاء المشتركة على عاتق الملكية المشتركة.

•  المحلات المهنية، ضمن نفس الشروط الخاصة بالعقارات ذات الاستعمال السكني أو السكنات الواقعة في عقارات جماعية. أما في ما يخص المحلات الصناعية،  تحدد مساحتها العقارية حسب امتدادها على رقعتها التي شيدت عليها.

• الأراضي التي تشكل ملحقات الملكيات المبنية: تحدد مساحتها الخاضعة للضريبة بالفارق بين المساحة العقارية للملكية والمساحة التي تمتد على رقعتها (منشأة). (المواد من 258 إلى 261-أ من قانون الضرائب المباشرة والرسوم المماثلة)

تحدد القيمة الإيجارية الجبائية على النحو الآتي:

ترجح القيمة الإيجارية الجبائية حسب المعاملات المضاعفة المحددة حسب المناطق والمناطق الفرعية.(القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 10 نوفمبر 2022 الذي يحدد المعاملات والمناطق و المناطق الفرعية المعمول بها لحساب وعاء الرسم العقاري على الممتلكات المبنية. (المادة 261 - و مكرر2 من قانون الضرائب المباشرة والرسوم المماثلة)

يتم حساب الرسم بتطبيق على أساس فرض الضريبة المعدلات الآتية  :

• 3% ، بالنسبة للملكيات المبنية بأتم معنى الكلمة؛

• 7 %، زيادة في المعدل بعنوان الرسم العقاري، تطبق على الملكيات الثانوية الشاغرة ذات الاستعمال السكني والمملوكة من طرف الأشخاص الطبيعيين والتي لم يتم تأجيرها؛

تحدد كيفيات تطبيق أحكام هذه المادة، بموجب قرار مشترك بين الوزيرين المكلفين بالمالية و بالجماعات المحلية.

يوضح صنف الأملاك المشار إليها في الفقرة السابقة وموقعها وكذلك شروط وكيفيات تطبيق هذا الإجراء عن طريق التنظيم.

- بالنسبة للأراضي التي تشكل ملحقات للملكيات المبنية :

* 5 %، عندما تقل مساحتها أو تساوي 500 م²؛

* 7 %، عندما تفوق مساحتها 500 م² وتقل أو تساوي 000.1 م²؛

* 10 %، عندما تفوق مساحتها 000.1 م². (المادة 261-ب من قانون الضرائب المباشرة والرسوم المماثلة)

• إعفاءات دائمة

تخضع لإعفاء دائم العقارات التابعة للدولة والولايات والبلديات وكذلك تلك التابعة للمؤسسات العمومية ذات الطابع الإداري التي تمارس نشاطا في ميدان التعليم والبحث العلمي والحماية الصحية والاجتماعية وفي ميدان الثقافة والرياضة

شريطة توفر الشرطين الآتيين:

- أن تكون هذه البنايات مخصصة لمرفق عام أو ذي منفعة عامة ؛

- أن لا تدر هذه البنايات دخلا.

تعفى كذلك من الرسم العقاري على الملكيات المبنية:

• البنايات المخصصة للقيام بشعائر دينية؛

• الأملاك العمومية التابعة للوقف والمتكونة من ملكيات مبنية؛

• تجهيزات المستثمرات الفلاحية لاسيما مثل الحظائر والمرابط و المطامر؛

• العقارات التابعة للدول الأجنبية والمخصصة للإقامة الرسمية لبعثاتهم الديبلوماسية والقنصلية المعتمدة لدى الحكومة الجزائرية، وذلك مع مراعاة قاعدة المعاملة بالمثل؛

• العقارات التابعة للممثليات الدولية المعتمدة بالجزائر؛ (المادتين 250 و251 من قانون الضرائب المباشرة والرسوم المماثلة)

• إعفاءات مؤقتة:

تعفى من الرسم العقاري على الملكيات المبنية:

1. العقارات أو أجزاء العقارات المصرح بأنها غير صحية أو التي هي على وشك الانهيار والتي أبطل تخصيصها.

2. الملكيات المبنية التي تشكل الملكية الوحيدة أو السكن الرئيسي لمالكيها، شريطة توفر الشرطين الآتيين:

- ألا يتجاوز المبلغ السنوي للضريبة 1.400 دج؛

- ألا يتجاوز الدخل الشهري للخاضعين للضريبة المعنيين، مرتين الأجر الوطني الأدنى المضمون.

لا  يستثني من الإعفاء أصحاب المساكن والسكنات من  دفع رسم عقاري قدره  500 دج سنويا.

3. البنايات الجديدة، وإعادة البناءات وإضافات البنايات. وينتهي هذا الإعفاء ابتداء من أول يناير من السنة التي تلي سنة إنجازها. غير أنه في حالة الشغل الجزئي للأملاك قيد  الإنجاز، يستحق الرسم على المساحة  المنجزة، ابتداء  من  أول  يناير من  السنة  التي تلي سنة  شغل الأملاك.

4. البنايات وإضافات البنايات المستعملة في النشاطات التي يمارسها الشباب ذوو المشاريع المؤهلون للاستفادة من إعانة "الوكالة الوطنية لدعم وتنمية المقاولاتية " أو" الصندوق الوطني لدعم القرض المصغر " أو " الصندوق الوطني للتأمين على البطالة "، لمدة ثلاث (03) سنوات، ابتداء من تاريخ إنجازها. تحدد مدة الإعفاء بستة (06 ) سنوات، عندما تكون هذه البنايات وإضافات البنايات متواجدة في مناطق يجب ترقيتها.

5. السكن العمومي الإيجاري التابع للقطاع العام، على أن يستوفي المؤجر أو صاحب هذا المسكن الشرطين الآتيين:

- ألا يتجاوز المبلغ السنوي للضريبة 1.400 دج؛

- ألا يتجاوز الدخل الشهري للخاضعين للضريبة المعنيين، مرتين الأجر الوطني الأدنى المضمون..

يمكن للمكلفين بالضريبة الاستفادة من تخفيض في الرسم العقاري:

1) - في حالة تغيير تخصيص العقار بقرار من السلطة الإدارية، لأسباب مرتبطة بأمن الأشخاص والأموال وبتطبيق قواعد التعمير.

2) - في حالة فقدان الاستعمال الكلي أو الجزئي للعقار، نتيجة لحادثة غير عادية.

3) - في حالة هدم كل أو جزء من العقار المبني، ولو طوعيا، وهذا اعتبارا من تاريخ الهدم.

يجب أن تقدم الشكوى للإدارة الجبائية، في أجل أقصاه 31 ديسمبر من السنة الثانية الموالية لسنة وقوع الحادثة التي تبرر تقديم الشكوى. (المادة 102 من قانون الإجراءات الجبائية)

يؤسس الرسم العقاري على الملكيات المبنية باسم المالك، صاحب حق الملكية أو حق مماثل، المبنية عند هذا التاريخ. وفي غياب أي حق ملكية أو حق مماثل،  فإنه يتعين على شاغل الملكية السعي لدفع الرسم العقاري. (المادتين 261- ط و261- ك من قانون الضرائب المباشرة والرسوم المماثلة) 

حالات خاصة:

• في حالة الانتفاع: يكون المستفيد بحق الانتفاع خاضعا للرسم، عندما يكون العقار مثقلا بحق الانتفاع.

• في حالة الإيجار: عن طريق إيجار حكري، أو عن طريق إيجار للبناء، يؤسس الرسم العقاري باسم المستأجر بالحكر أو مستأجر للبناء.

• في حالة الهيئات العقارية المتعقلة بالملكيات المشتركة، يؤسس الرسم العقاري باسم كل واحد من أعضاء الهيئة، بالنسبة للحصة التي تعود لكل عضو في العقارات الاجتماعية.

• حالة وجود رخصة أو حق امتياز لشغل الأملاك العامة للدولة، يسدد المستفيد من الترخيص أو صاحب حق الامتياز الرسم المستحق .

• في حالة وجود رخصة أو حق امتياز لشغل الأملاك العامة للدولة، يسدد المستفيد من الترخيص أو صاحب حق الامتياز الرسم المستحق.

• في حالة السكنات بصيغة  البيع  بالإيجار،  يسدد المستفيد من السكن الرسم المستحق .

• في حالة عقود القرض الإيجاري المالي، يسدد المقرض المستأجر الرسم المستحق.

• في حالة الشيوع : عندما يكون العقار في حالة الشيوع، بمعنى أنه يؤول بشكل مشترك إلى عدة أشخاص دون أن يكون لأي منهم حق خاص في الملكية، فإنه تفرض ضريبة واحدة بعنوان الرسم العقاري. في هذا الصدد، يُذكر في الإخطار كمرسل إليه سواء أسماء مختلف المالكين المشتركين على الشيوع الواحد تلو الآخر أو اسم واحد من بينهم .

وبالإضافة إلى الحالات السابقة،  قد تنشأ حالات أخرى للمدينين بالرسم:

• في حالة الميراث : يجب أن يؤسس الرسم باسم المتوفى، ما لم يتم نقل الملكيات، تليها عبارة «من قبل الورثة».

• يمكن مقاضاة كل من المالكين المشتركين غير المقتسمين لدفع الرسم بأكمله.

يتعين على الأشخاص الطبيعيين، بصفتهم مالكين أو منتفعين، التصريح بالرسم العقاري (ج رقم13) بالبنايات لدى مفتشية الضرائب أو المركز الجواري للضرائب (م.ج.ض) الذي يتبع له مكان الملكية.

يمكن تحميل نموذج التصريح (ج رقم13) من موقع المديرية العامة للضرائب عبر الرابط التالي:

يجب اكتتاب التصريح:

- خلال السنة الأولى من تطبيق الرسم العقاري؛

- خلال شهرين بعد إنجازها النهائي:

- البنايات الجديدة، وكذا التغييرات في هيكل أو تخصيص الملكيات المبنية؛

- الملكيات قيد  البناء في حالة الإشغال الجزئي . (المادتان 261-ص و261-ق من قانون الضرائب المباشرة والرسوم المماثلة)

يترتب عن عدم اكتتاب التصريحات  تطبيق عقوبة مالية على المكلف بالضريبة المعني، تحدد قيمتها كما يأتي:

- بالنسبة للمحلات المخصصة للسكن:

*  10.000 دج للمحلات المتواجدة في البنايات الجماعية؛

* 20.000 دج بالنسبة للمساكن الفردية، بما فيها ملحقاتها؛

- بالنسبة للمحلات التجارية والصناعية: تكون العقوبة مساوية لضعف القيمة الإيجارية الجبائية محسوبة بالمتر المربع، دون أن يكون الحد الأدنى أقل من 20.000 دج أو أكثر من 100.000 دج. (المادة 261-ع من قانون الضرائب المباشرة والرسوم المماثلة).

• تعاين الضرائب الخاصة بالرسم العقاري، عن طريق الجداول وتؤسس من طرف المصالح الجبائية.

• تفرض هذه الرسوم في اليوم الأول من الشهر الثالث الموالي للشهر الذي يدرج فيه الجدول للتحصيل. (المادة 354 من قانون الضرائب المباشرة والرسوم المماثلة)

• يكلف قابض الضرائب لمكان تواجد الملكية بتحصيل الرسم العقاري على الملكيات المبنية. (المادة 261-ل من قانون الضرائب المباشرة والرسوم المماثلة)

• يترتب عن التأخر في دفع (بعد تاريخ استحقاق الرسم) الضرائب والرسوم المحصلة عن طريق الجداول تطبيق غرامة قدرها 10%.